La période d'une succession est souvent la plus vulnérable pour un bien immobilier. Le propriétaire est décédé, les héritiers ne sont pas encore en possession, la maison peut rester inoccupée plusieurs mois. C'est une fenêtre qui attire parfois des tiers mal intentionnés, ou des membres de la famille qui s'estiment prioritaires sans en avoir le droit.
Tiers qui s'installe dans un bien successoral
Si un tiers, sans lien avec la famille ou avec un lien mais sans titre, s'installe dans un bien de la succession, il est juridiquement un occupant sans droit ni titre. La procédure d'expulsion standard s'applique, mais avec une particularité, qui a qualité pour agir ?
Dès l'ouverture de la succession, les héritiers deviennent collectivement propriétaires indivis du bien. Ils peuvent agir ensemble pour demander l'expulsion. Si la succession n'est pas encore acceptée, un administrateur provisoire peut être désigné par le tribunal pour protéger les actifs.
Héritier qui s'installe seul en indivision
C'est la situation la plus fréquente et souvent la plus complexe humainement. Un enfant héritier s'installe dans la maison familiale au décès du parent, sans accord des autres héritiers. Il se considère "chez lui", ce qui est faux en droit.
En indivision, chaque bien appartient à tous les héritiers dans leur quote-part respective. Aucun héritier ne peut s'en approprier l'usage exclusif sans l'accord des autres. L'héritier qui s'installe seul sans accord devient un occupant sans droit vis-à-vis des autres co-héritiers. Ces derniers peuvent lui réclamer une indemnité d'occupation pour la période d'usage exclusif et, en cas de refus de quitter les lieux, engager une procédure d'expulsion.
Comment agir en tant qu'héritier
Un seul héritier ne peut généralement pas ester seul au nom de tous. Il doit avoir l'accord, ou, à défaut, une décision judiciaire habilitant l'action, des autres co-héritiers. Voici la démarche recommandée.
- Réunir tous les héritiers pour constater le problème et décider d'agir collectivement.
- Informer le notaire en charge de la succession de la situation d'occupation illégale.
- Faire constater l'occupation par un huissier, cela établit la date et l'état du bien.
- Envoyer une mise en demeure à l'occupant par courrier recommandé ou par huissier.
- Saisir le tribunal judiciaire si la mise en demeure reste sans effet.
Si les héritiers sont en désaccord entre eux sur la démarche, le plus déterminé peut demander au juge une autorisation d'agir seul au nom de l'indivision, en démontrant que l'inaction cause un préjudice à tous.
Le rôle du notaire
Le notaire en charge de la succession n'a pas de pouvoir d'expulsion direct. Mais il peut alerter le tribunal, informer les héritiers de leurs droits et les orienter vers les démarches adaptées. Dans certains cas, notamment si l'occupation menace de dégrader les actifs successoraux, le notaire peut saisir le juge des tutelles ou le président du tribunal judiciaire en urgence pour faire désigner un mandataire successoral.
L'indemnité d'occupation en succession
L'héritier qui occupe seul un bien indivis sans accord des autres est redevable d'une indemnité d'occupation envers les autres co-héritiers. Cette indemnité est calculée sur la valeur locative du bien, généralement la valeur de marché du loyer que le bien aurait pu générer pendant la période d'occupation exclusive.
Elle est due depuis le jour de l'entrée exclusive dans les lieux jusqu'au partage ou à la restitution du bien. Elle peut être importante sur plusieurs années de blocage successoral et vient en déduction de la part de l'héritier concerné lors du partage.
La vente comme sortie de blocage
Quand la succession se bloque, désaccord entre héritiers, occupation contestée, procédure longue, la vente du bien peut être la sortie la plus efficace. Elle nécessite l'accord de tous les héritiers (à défaut, une licitation judiciaire est possible mais longue).
Pour les héritiers d'une maison familiale, vendre la maison successorale avec des occupants est une démarche encadrée qui ne nécessite pas d'attendre l'issue de la procédure. Céder un bien en succession avec occupation à un acquéreur spécialisé permet de récupérer une somme immédiate, répartie entre les héritiers selon leurs parts, sans attendre la fin d'une procédure judiciaire complexe.
Pour comprendre comment fonctionne ce processus de rachat dans le cadre d'une succession, nos conseillers peuvent vous accompagner. posez votre question en ligne.
Si votre situation implique un ex-conjoint plutôt qu'un héritier, notre article sur l'ex-conjoint qui refuse de partir couvre les spécificités de ce cas.
Questions fréquentes
Que faire si un tiers occupe un bien hérité sans autorisation ?
Les héritiers peuvent agir collectivement pour demander l'expulsion. Si la succession n'est pas encore réglée, le notaire peut saisir le juge pour protéger les actifs. La procédure d'expulsion standard s'applique dès que les héritiers peuvent justifier de leur qualité.
Un héritier peut-il occuper seul un bien de la succession ?
Non sans accord des autres. En indivision, le bien appartient à tous les héritiers. L'un d'eux qui s'installe seul peut être considéré comme occupant sans droit. Les autres peuvent demander une indemnité d'occupation et, en cas de refus, engager une procédure d'expulsion.
La trêve hivernale s'applique-t-elle aux squats de biens en succession ?
Oui, dans la grande majorité des cas. Les exceptions sont limitées aux intrusions par effraction dans un logement clairement inoccupé, sous réserve de preuve.
Peut-on vendre un bien en succession occupé par un tiers ?
Oui, sous réserve de l'accord de tous les héritiers. La vente d'un bien occupé est légale. L'acquéreur reprend le bien dans son état d'occupation.