L'expulsion est terminée. L'huissier est reparti, les squatteurs aussi. Ce que tu trouves en entrant dans ton bien peut aller du désordre simple à la catastrophe totale. Dans tous les cas, l'ordre dans lequel tu agis dans les premières heures détermine ce que tu pourras récupérer ensuite.
Les premières 24 heures après l'expulsion
Ne commence rien avant d'avoir fait constater. C'est la règle numéro un. Toute intervention (nettoyage, dépose de mobilier laissé par les occupants, réparations d'urgence) qui précède la constatation officielle des dégâts affaiblit tes chances d'indemnisation.
- Changer les serrures immédiatement, l'expulsion ne garantit pas que les occupants n'ont pas conservé de doubles.
- Faire constater les dégâts par un huissier, quelques centaines d'euros pour un procès-verbal qui vaut preuve en justice et face à l'assureur.
- Photographier systématiquement chaque pièce, chaque dégradation, avant tout déplacement d'objets.
- Déposer une plainte pour dégradations si l'état du bien le justifie, cela active le dossier pénal et peut conditionner certaines garanties d'assurance.
- Prévenir ton assureur dans les délais prévus par ton contrat (souvent 5 jours ouvrés pour les dommages matériels).
Évaluer les dégâts
Les dégâts après un squat se répartissent en plusieurs catégories qui n'ont pas le même poids financier :
- Dégradations légères, saleté intense, murs à repeindre, sols à nettoyer, 1 000 à 5 000 euros selon la surface.
- Dégradations moyennes, installations électriques ou sanitaires arrachées, portes intérieures cassées, revêtements de sol détruits, 5 000 à 15 000 euros.
- Dégradations lourdes, installation électrique à refaire, tuyauterie endommagée, moisissures profondes, structure touchée, 15 000 euros et plus.
- Contamination, présence de déchets organiques, de stupéfiants, ou d'amiante si les squatteurs ont cassé des cloisons, nécessite un traitement spécialisé, 2 000 à 10 000 euros supplémentaires.
Les postes de coût et les fourchettes
| Poste | Fourchette basse | Fourchette haute |
|---|---|---|
| Serrurerie et sécurisation | 300 € | 2 000 € |
| Nettoyage et décontamination | 1 500 € | 8 000 € |
| Peinture (toutes surfaces) | 1 500 € | 6 000 € |
| Revêtements de sol | 2 000 € | 8 000 € |
| Sanitaires et cuisine | 2 000 € | 15 000 € |
| Électricité et plomberie | 1 000 € | 12 000 € |
| Menuiseries (portes, fenêtres) | 500 € | 5 000 € |
| Huissier + expertise assurance | 400 € | 1 500 € |
L'ordre des travaux
Si le budget est limité ou si tu veux remettre le bien en location rapidement, voici l'ordre logique :
- Sécurisation (serrures, éventuelles barricades temporaires), priorité absolue.
- Mise hors d'eau et hors d'air, vitres brisées, toiture endommagée, fuites plomberie.
- Décontamination et nettoyage professionnel, conditions indispensables pour tout travail ensuite.
- Électricité et plomberie, sécurité et habitabilité.
- Revêtements et peinture, présentation et location.
- Équipements (cuisine, salle de bain), selon niveau de finition souhaité.
Assurance et recours
L'assurance PNO intervient sur les sinistres classiques déclarés. Pour les dégradations volontaires, seule une garantie vandalisme explicite dans le contrat peut couvrir une partie des frais. Dans tous les cas, l'assureur enverra un expert évaluer les dommages avant d'indemniser, et les plafonds sont souvent inférieurs à la réalité des coûts.
Obtenir réparation des squatteurs
Le tribunal peut condamner les squatteurs à payer les frais de remise en état dans le jugement d'expulsion ou dans une procédure séparée en dommages-intérêts. La difficulté est l'exécution, si les squatteurs sont insolvables, la condamnation reste théorique. L'huissier de justice chargé du recouvrement ne trouvera souvent rien à saisir.
C'est pourquoi la plupart des propriétaires ne récupèrent pas grand-chose par cette voie, même après avoir obtenu un jugement favorable.
Vendre en l'état
Investir 15 000 à 30 000 euros en travaux pour un bien qui vaut 150 000 euros est une chose. Le faire pour un bien qui en vaut 60 000 ou qui est situé dans un marché tendu est une autre décision à analyser sérieusement.
Pour une maison difficile à rénover, vendre une maison squattée en l'état évite d'investir dans des travaux qui ne seront peut-être pas rentables. Vendre son bien après squat, en l'état et sans travaux, est une option réelle. Des acquéreurs spécialisés intègrent les travaux dans leur calcul de prix et achètent rapidement, sans condition de travaux préalables. Pour voir comment se calcule une offre dans cette situation, tu peux nous demander une évaluation gratuite en ligne. C'est sans engagement.
Questions fréquentes
Que faire en priorité juste après l'expulsion des squatteurs ?
Trois choses immédiatement, changer les serrures, faire constater les dégâts par un huissier avant tout travail, et déposer plainte si des dégradations le justifient. Ne pas commencer les travaux avant documentation complète de l'état du bien.
Combien coûte en moyenne la remise en état après un squat ?
Pour un appartement de 50 m2 squatté 6 à 12 mois, comptez entre 8 000 et 25 000 euros. Une maison plus grande ou une occupation longue peut dépasser 50 000 euros. Les principaux postes, nettoyage, revêtements, sanitaires, électricité, serrurerie.
L'assurance PNO prend-elle en charge les travaux de remise en état ?
Rarement en intégralité. Les sinistres classiques sont couverts si déclarés. Les dégradations volontaires ne sont prises en charge qu'avec une garantie vandalisme explicite. Le nettoyage et la remise à neuf globale ne sont généralement pas couverts.
Peut-on mettre le bien en vente sans travaux après un squat ?
Oui. Des acquéreurs spécialisés rachètent les biens en l'état, sans exiger de travaux préalables. C'est souvent financièrement plus intéressant que d'investir en travaux sur un bien déjà sous-valorisé.