Un bien squatté n'est pas un bien abandonné, et pourtant, de nombreux contrats d'assurance traitent les deux de la même façon. Avant un sinistre, les propriétaires supposent être couverts. Après, ils découvrent parfois que leur contrat comporte des exclusions qu'ils n'avaient pas lues.
Ce que couvre la PNO pendant un squat
L'assurance PNO (propriétaire non occupant) est conçue pour les biens loués ou temporairement inoccupés. Elle couvre en principe :
- Les sinistres classiques, incendie, dégât des eaux, tempête, catastrophe naturelle, même si le bien est occupé illégalement.
- La responsabilité civile du propriétaire, si un occupant (même illégal) se blesse dans le bien en raison d'un défaut de structure dont le propriétaire est responsable.
- Les recours des tiers, si un sinistre dans le bien cause des dommages aux voisins.
La grande majorité des PNO maintiennent ces garanties même en situation d'occupation illégale, sous réserve que le propriétaire ait déclaré la situation à l'assureur.
Les exclusions fréquentes
Ce qui pose problème, c'est la liste des exclusions. Dans la plupart des contrats PNO standard :
- Les dégradations volontaires causées par les occupants sont exclues, ou couvertes seulement dans une garantie optionnelle "vandalismes".
- Les biens vacants depuis plus de X mois (souvent 90 jours) peuvent être exclus ou exiger une déclaration spécifique.
- Les vols et cambriolages commis par les occupants eux-mêmes ne sont généralement pas couverts.
- Les dommages consécutifs à un défaut d'entretien rendu impossible par la présence des squatteurs peuvent être contestés.
Déclarer le squat à son assureur
C'est un réflexe que peu de propriétaires ont spontanément, et pourtant c'est obligatoire. Le Code des assurances impose de déclarer tout changement qui aggrave le risque assuré. Une occupation illégale est objectivement une aggravation du risque.
Ne pas le déclarer, c'est s'exposer à ce que l'assureur invoque une fausse déclaration pour refuser l'indemnisation d'un sinistre ultérieur, même un sinistre sans lien direct avec l'occupation (une tempête, par exemple). La déclaration se fait en général par lettre recommandée au service contrats.
Risque de résiliation
Quand on déclare l'occupation illégale, l'assureur a deux options légales :
- Appliquer une surprime pour tenir compte de l'aggravation du risque.
- Résilier le contrat avec un préavis d'un mois, si le risque est jugé inassurable dans les conditions actuelles.
Dans les deux cas, le propriétaire peut refuser la surprime et résilier lui-même pour chercher une meilleure offre. Mais trouver une assurance sur un bien actuellement squatté est difficile. La plupart des assureurs "retail" refusent ou posent des conditions inacceptables.
La garantie vandalisme
Certains contrats PNO incluent ou proposent en option une garantie "vandalismes" ou "dégradations immobilières". Elle peut couvrir les dégradations causées par des tiers, y compris des squatteurs dans certains cas, sous réserve d'un dépôt de plainte.
Si ton contrat inclut cette garantie, les conditions habituelles sont :
- Dépôt de plainte auprès de la police (condition souvent obligatoire)
- Déclaration à l'assureur dans un délai précis (souvent 5 jours ouvrés)
- Franchise parfois élevée (500 à 2 000 euros selon les contrats)
- Plafond d'indemnisation limité (souvent 5 000 à 15 000 euros)
Les recours contre les squatteurs
Théoriquement, les squatteurs sont responsables des dégradations qu'ils causent. En pratique, obtenir une indemnisation est une autre affaire. Pour comprendre l'ensemble des pertes financières liées à un squat, notre article sur le coût réel d'une expulsion détaille tous les postes de dépense.
La plupart des squatteurs ne sont pas solvables. Un jugement condamnant un squatteur à payer 20 000 euros de dégâts reste souvent inexécutable. Les huissiers chargés du recouvrement ne trouvent rien à saisir. C'est une réalité que les propriétaires découvrent souvent trop tard.
Quand vendre devient plus rationnel
Face à un squat long, une assurance insuffisante et des dégâts qui s'accumulent, l'équation financière peut basculer. Continuer à attendre l'expulsion judiciaire en espérant que l'assureur couvrira les dégâts est souvent un pari perdant.
Pour un appartement, vendre un appartement squatté à un acquéreur spécialisé permet de transférer le risque financier immédiatement, sans attendre l'issue de la procédure ni espérer une indemnisation d'assurance. Vendre son bien squatté reste la même logique quel que soit le type de bien. Pour comprendre comment se calcule l'offre dans cette situation, c'est sans engagement. Ou demandez une première évaluation en ligne.
Questions fréquentes
L'assurance PNO couvre-t-elle les dégâts causés par des squatteurs ?
Cela dépend du contrat. La PNO standard couvre les sinistres classiques (incendie, dégât des eaux) même en occupation illégale, mais exclut souvent les dégradations volontaires. Une garantie vandalisme optionnelle peut s'appliquer dans certains cas, sous conditions.
Faut-il déclarer le squat à son assureur PNO ?
Oui et rapidement. Ne pas déclarer un changement de situation peut être considéré comme une fausse déclaration et entraîner la nullité du contrat. L'assureur pourrait alors refuser toute indemnisation en cas de sinistre ultérieur.
L'assureur peut-il résilier mon contrat PNO parce que mon bien est squatté ?
Oui. L'occupation illégale est une aggravation du risque. L'assureur peut demander une surprime ou résilier avec un préavis d'un mois. Trouver une nouvelle assurance sur un bien squatté est ensuite difficile et coûteux.
Peut-on assurer un bien actuellement squatté ?
C'est difficile. La plupart des assureurs refusent ou appliquent des exclusions importantes. Certains courtiers spécialisés en biens vacants peuvent proposer des solutions, à des tarifs nettement plus élevés.