Vous découvrez des inconnus dans votre propriété. Ils ont changé la serrure, posé leurs affaires, refusent d'ouvrir. La première chose à savoir, les 72 heures qui suivent l'intrusion sont critiques. Ce que vous faites dans cette fenêtre détermine les recours disponibles pour les mois à venir.
La procédure d'urgence dans les 72 premières heures
La loi française permet une procédure administrative accélérée si l'occupation illégale est constatée dans les 72 heures suivant l'intrusion. Cette procédure permet à la préfecture d'ordonner l'évacuation sans passer par le tribunal. Elle est beaucoup plus rapide que la voie judiciaire classique.
Étape 1, Appeler le 17
Appelez la police ou la gendarmerie immédiatement. Leur rôle à ce stade n'est pas d'expulser les occupants mais de constater l'intrusion, d'établir un procès-verbal et de vous orienter. Ce PV est une pièce clé pour la suite. S'ils refusent d'intervenir, insistez, vous avez le droit de faire constater les faits.
Étape 2, Déposer plainte pour violation de domicile
Rendez-vous en commissariat ou gendarmerie pour déposer plainte formellement. Apportez votre titre de propriété, vos factures au nom du bien, tout document prouvant que le logement vous appartient. La plainte pour violation de domicile (article 226-4 du Code pénal) ouvre la procédure administrative d'expulsion.
Étape 3, Saisir la préfecture
Avec votre dépôt de plainte en main, contactez la préfecture du département où se situe le bien. Vous pouvez adresser une demande d'évacuation administrative par courrier recommandé avec accusé de réception, en joignant la copie du titre de propriété et du PV de police. Le préfet dispose d'un délai de 48h pour statuer. S'il ordonne l'évacuation, les forces de l'ordre peuvent intervenir.
Les preuves à rassembler immédiatement
Quelle que soit l'issue de la procédure d'urgence, la constitution d'un dossier solide est indispensable. Voici ce qu'il faut réunir dès le premier jour.
| Document | Utilité |
|---|---|
| Titre de propriété ou extrait de cadastre | Prouve que vous êtes bien le propriétaire |
| Dernière taxe foncière à votre nom | Confirme la continuité de la propriété |
| Factures EDF, eau, assurance habitation | Établit que le bien était inoccupé ou en votre possession |
| Procès-verbal de police / gendarmerie | Pièce maîtresse pour la procédure judiciaire ou administrative |
| Photos et vidéos datées de l'occupation | Preuve de l'état du bien et de la présence des occupants |
| Témoignages écrits de voisins | Corroborent la date d'entrée des occupants |
Un constat d'huissier réalisé sur place renforce considérablement le dossier. L'huissier documente l'état du bien, la présence des occupants et la date de l'intervention. Ce document a valeur probante devant le tribunal.
Après 72h, la procédure judiciaire
Si le délai de 72h est dépassé ou si la préfecture n'a pas donné suite à la demande d'évacuation administrative, la voie judiciaire est la seule option légale. Elle se déroule en plusieurs étapes et prend entre 12 et 36 mois selon les cas.
La première action est d'envoyer une mise en demeure aux occupants par huissier. Ce document leur notifie qu'ils occupent le bien sans droit ni titre et leur demande de quitter les lieux. Ensuite, si les occupants ne partent pas, une assignation est déposée devant le tribunal judiciaire. Le dossier passe à l'audience, un jugement est rendu, puis l'expulsion est exécutée par huissier avec le concours éventuel des forces de l'ordre.
Pour comprendre précisément les délais auxquels s'attendre à chaque étape, consultez notre article sur ce que faire quand l'occupant refuse de partir malgré la procédure.
Ce qu'il ne faut jamais faire
Plusieurs réactions instinctives peuvent sembler logiques mais sont illégales et contre-productives. En les évitant, vous protégez à la fois votre dossier judiciaire et vous-même.
- Couper l'eau ou l'électricité, interdit même pour le propriétaire. Cela constitue une voie de fait.
- Changer les serrures avec les occupants à l'intérieur, illégal. Vous risquez des poursuites pour séquestration.
- Entrer de force dans le logement, constitutif d'une violation de domicile, même si vous en êtes propriétaire.
- Harceler ou intimider les occupants, toute pression physique ou psychologique est passible de poursuites.
- Accepter des loyers informels, cela crée involontairement un lien contractuel qui complique l'expulsion.
L'alternative à la procédure longue
Face à une procédure qui peut durer des années, certains propriétaires choisissent de vendre une maison squattée à un acquéreur spécialisé. Cette solution permet de récupérer une somme immédiate sans attendre la fin de la procédure judiciaire.
La décote par rapport à la valeur libre est réelle, elle varie selon l'état du bien, la durée estimée de la procédure et la localisation. Mais dans de nombreux cas, quand on additionne les honoraires d'avocat, les frais d'huissier, les impôts et charges non compensés, les travaux de remise en état après départ des occupants, la comparaison est moins défavorable qu'elle n'y paraît.
Si vous voulez comprendre comment fonctionne ce processus de rachat, le déroulé est simple, une estimation gratuite, une proposition sous 48h, et une signature chez notaire dans les semaines qui suivent.
Pour parler de votre situation, contactez nos conseillers, l'échange initial est gratuit et sans engagement, et ça permet souvent de clarifier les options disponibles.
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Questions fréquentes
Que faire en urgence si mon logement vient d'être squatté ?
Appelez le 17 immédiatement si l'intrusion remonte à moins de 72 heures. Réunissez vos preuves de propriété. Déposez plainte en commissariat ou gendarmerie. Contactez un huissier pour faire constater l'occupation. Passé 72h, seule la voie judiciaire est possible.
Peut-on appeler la police pour expulser des squatteurs ?
Oui, mais uniquement dans les 72 premières heures. Au-delà, la police ne peut pas intervenir sans décision de justice. Elle peut constater les faits et vous orienter, mais l'expulsion physique relève de la procédure judiciaire.
Est-ce qu'on peut changer les serrures pour faire partir les occupants illégaux ?
Non. Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, ou exercer toute pression physique est illégal même si vous êtes propriétaire. Cela vous expose à des poursuites pour voie de fait. Seule la justice peut ordonner l'expulsion.
Combien de temps dure une expulsion judiciaire ?
En moyenne 12 à 36 mois selon les juridictions. La trêve hivernale suspend toute exécution entre le 1er novembre et le 31 mars. Certains propriétaires optent pour la cession à un spécialiste plutôt que d'attendre la fin de la procédure.