En bref
- Le marché bordelais corrige depuis trois ans, après la forte hausse de la période 2018 à 2022.
- Un bien immobilisé deux ans ne subit donc pas seulement des charges, il perd aussi de la valeur marchande pendant l'attente.
- Attendre une remontée du marché pour mieux céder est un pari qui suppose une hausse forte et rapide, seulement pour compenser la trésorerie sortie entre-temps.
- Avec un marché autour de 4 210 €/m², les échoppes et maisons de ville représentent des valeurs unitaires élevées, donc des immobilisations lourdes.
- La demande de force publique s'adresse au préfet de la Gironde, qui a deux mois pour répondre, son silence valant refus.
Sommaire
La double peine bordelaise
Le raisonnement classique du propriétaire occupé tient en une phrase. Je serre les dents, je vais au bout de la procédure, je récupère mon bien et je le vends au prix. Ce raisonnement suppose une chose que personne ne vérifie, à savoir que le bien vaudra toujours autant à l'arrivée.
À Bordeaux, cette hypothèse ne tient pas. Après l'emballement des années 2018 à 2022, le marché s'est retourné et corrige depuis plusieurs exercices, avec une baisse cumulée de plusieurs points. Un logement immobilisé pendant deux ans de procédure subit donc deux hémorragies simultanées, la trésorerie qui sort tous les mois et la valeur qui s'érode.
Le pari de la remontée du marché
Certains propriétaires nous disent vouloir attendre que Bordeaux reparte à la hausse pour céder dans de meilleures conditions. C'est une position défendable, mais il faut en mesurer le prix.
Pour que l'attente soit gagnante, il ne suffit pas que le marché remonte. Il faut qu'il remonte suffisamment pour couvrir tout ce que vous avez déboursé pendant l'attente, et suffisamment vite pour que le calcul reste positif. Sur un marché qui se stabilise plutôt qu'il ne s'envole, cette double condition est rarement réunie. Vous ne pariez pas sur une hausse, vous pariez sur une hausse forte et rapide.
La procédure en Gironde
La loi du 27 juillet 2023 permet au préfet de statuer sous 48 heures sur une mise en demeure de quitter les lieux, au titre de l'article 38 de la loi DALO. L'évacuation intervient ensuite dans un délai qui ne peut être inférieur à 24 heures si le logement est votre domicile, ou à 7 jours pour un local d'habitation qui ne l'est pas. Cette voie suppose une réaction quasi immédiate et un dossier complet, avec dépôt de plainte et preuve de propriété.
Quand elle est fermée, il reste l'assignation devant le tribunal judiciaire de Bordeaux. Vous obtenez une ordonnance, puis le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet de la Gironde. L'administration dispose de deux mois pour répondre et son silence vaut refus. En cas de refus, l'État vous indemnise de la perte de loyers, mais ne répare ni les dégradations, ni la perte de valeur vénale, et ne vous rend pas la disposition du bien. Notre article sur les délais réels d'expulsion détaille chaque étape.
Ce que l'immobilisation coûte ici, en euros
Le marché bordelais se situe autour de 4 210 €/m² en 2026. Un appartement de 60 m² représente donc de l'ordre de 253 000 € de valeur libre, et une échoppe de 90 m² approche les 380 000 €.
| Poste | Sur 24 mois d'occupation |
|---|---|
| Loyer non perçu | 17 000 à 24 000 € |
| Charges et taxe foncière | 4 000 à 9 000 € |
| Frais de procédure | 2 000 à 6 000 € |
| Remise en état | 5 000 à 25 000 € |
| Érosion de la valeur si le marché recule de 4 % | environ 10 000 € sur un bien à 250 000 € |
La dernière ligne est celle qui distingue Bordeaux. Elle n'apparaît sur aucun relevé bancaire, ce qui la rend facile à ignorer, et c'est exactement pour cela qu'elle mérite d'être posée noir sur blanc.
Votre bien bordelais est occupé ? Décrivez-nous la situation, l'appel est gratuit et sans engagement.
Nous contacterComment se calcule la décote
Le chiffre de 30 à 50 % qui circule mélange des dossiers sans rapport entre eux. Ce qui compte réellement, c'est l'avancement de votre procédure. Un bien dont les occupants sont identifiés, avec plainte et ordonnance, se négocie très au-dessus d'un bien dont vous ignorez qui se trouve à l'intérieur.
Le contexte de marché joue ensuite. Sur un marché qui corrige, l'acquéreur intègre le risque que le bien vaille moins à la revente, et cela pèse sur l'offre. C'est désagréable à entendre, mais c'est précisément la raison pour laquelle une décision prise tôt vaut mieux qu'une décision prise dans deux ans.
Notre intervention à Bordeaux
Nous reprenons votre dossier au stade où il se trouve, y compris si la force publique vous a déjà été refusée. L'occupation est déclarée dans l'acte notarié, et nous poursuivons ensuite la procédure à nos frais.
Un appel de 15 minutes
Vous décrivez la situation et l'état de la procédure. Nous vous disons franchement si une cession a du sens, ou si votre dossier peut aboutir sans nous.
Une offre sous 24h
Nous vous montrons comment la décote se décompose, poste par poste. Vous n'êtes engagé à rien.
Signature et virement
Nous prenons en charge le notaire et le suivi. Finalisation en moins de 30 jours.
Les aides gratuites accessibles dans le département
Avant toute décision, allez chercher un avis qui ne vous coûte rien et qui n'a rien à vous vendre. Nous préférons que vous arriviez informé.
- L'ADIL de la Gironde, où des juristes du logement vous reçoivent gratuitement et vous diront objectivement ce que vaut votre dossier.
- Le tribunal judiciaire de Bordeaux, pour l'accès au droit et l'orientation vers une consultation d'avocat.
- La préfecture de la Gironde, pour la demande de concours de la force publique et, en cas de refus, pour la demande indemnitaire.
- L'aide juridictionnelle, si vos revenus le permettent, avant de mandater un avocat.
Questions fréquentes
Le marché bordelais baisse. Ai-je intérêt à attendre une remontée ?
C'est un pari coûteux. Pendant que vous attendez, vous payez les charges, la taxe foncière et les frais de procédure, sans percevoir de loyer. Il faudrait une remontée forte et rapide du marché pour seulement compenser ces sorties de trésorerie.
Mon échoppe bordelaise est occupée. Est-ce un dossier particulier ?
L'échoppe est une maison de ville, donc un local d'habitation, et elle relève du même régime qu'un appartement. Sa valeur unitaire élevée rend en revanche l'immobilisation particulièrement lourde.
Puis-je céder si une procédure est déjà engagée ?
Oui, et c'est même la meilleure configuration pour vous. Une ordonnance déjà obtenue et des occupants identifiés réduisent le risque porté par l'acquéreur, ce qui se traduit directement par une décote plus faible.
Combien de temps dure une procédure en Gironde ?
Aucun délai n'est garanti. Le tribunal judiciaire de Bordeaux tranche dans des délais variables, puis la demande de force publique adressée au préfet de la Gironde ouvre un nouveau compteur de deux mois, dont le silence vaut refus.
Intervenez-vous ailleurs en Gironde ?
Oui, sur Bordeaux Métropole comme sur le reste du département, du Bassin d'Arcachon au Libournais.