Vendre un bien squatté à Marseille

Le vrai problème marseillais, c'est le cumul

Ailleurs en France, un propriétaire confronté à une occupation illicite a un problème, l'occupation. À Marseille, il en a souvent deux. Le logement occupé se trouve fréquemment dans un immeuble qui a lui-même des difficultés, une copropriété endettée, des parties communes hors d'usage, parfois un arrêté de mise en sécurité, l'ancien arrêté de péril.

La Ville dispose d'un dispositif étoffé sur ce terrain, avec un pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne associant la préfecture, la police nationale, la métropole et la Caf, et une plateforme de signalement dédiée. Cet arsenal protège les occupants et traque les marchands de sommeil. Il ne fait rien pour le propriétaire de bonne foi dont le bien est pris dans l'engrenage, et c'est là que les dossiers s'enlisent.

Quand récupérer les clés ne suffit pas

Beaucoup de propriétaires raisonnent en une seule étape, faire partir les occupants. À Marseille, il faut en compter deux.

Ce scénario n'est pas une hypothèse d'école. Il concerne une part réelle du parc ancien du centre et des copropriétés en difficulté des quartiers nord. Si vous êtes dans ce cas, la question n'est plus de savoir combien de temps la procédure va durer, mais ce que vaudra le bien à la fin.

Les occupants qui paient un loyer à quelqu'un d'autre

Une configuration spécifiquement marseillaise complique encore le tableau. Dans certaines copropriétés dégradées, des réseaux organisés investissent les logements vacants et les sous-louent contre espèces. Les personnes à l'intérieur ne se vivent pas comme des squatteurs. Elles paient, elles ont parfois un faux bail, et elles se défendront comme des locataires.

Pour vous, cela change deux choses. Le dépôt de plainte devient indispensable, parce que la qualification pénale du réseau modifie la suite. Et la voie rapide de la flagrance se referme presque toujours, puisque l'occupation est déjà installée quand vous la découvrez.

La procédure dans les Bouches-du-Rhône

La loi du 27 juillet 2023 permet au préfet de statuer sous 48 heures sur une mise en demeure de quitter les lieux, au titre de l'article 38 de la loi DALO. L'évacuation intervient ensuite dans un délai qui ne peut être inférieur à 24 heures si le logement est votre domicile, ou à 7 jours pour un local d'habitation qui ne l'est pas.

Quand cette voie est fermée, il reste l'assignation devant le tribunal judiciaire de Marseille. Vous obtenez une ordonnance, puis le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet des Bouches-du-Rhône. L'administration a deux mois pour répondre et son silence vaut refus. En cas de refus, l'État vous indemnise de la perte de loyers, mais ne répare ni les dégradations, ni la perte de valeur, et ne vous rend pas la disposition du logement.

Ce que l'immobilisation coûte ici, en euros

Le marché marseillais tourne autour de 3 340 €/m² pour un appartement à la mi-2026, avec de très forts écarts entre les quartiers. Un T3 de 65 m² représente donc de l'ordre de 215 000 € de valeur libre.

Ce sont des ordres de grandeur destinés à situer le sujet, pas une promesse. Le poste qui fait basculer un dossier marseillais est presque toujours le dernier.

Comment se calcule la décote

La fourchette de 30 à 50 % qui circule ne veut rien dire prise isolément. À Marseille, trois éléments pèsent bien plus lourd que la moyenne nationale.

L'état de l'immeuble d'abord, parce qu'il conditionne la revente future autant que le logement lui-même. L'existence d'un arrêté ensuite, qui transforme l'achat en engagement de travaux. L'avancement de votre dossier enfin, un bien avec occupants identifiés et ordonnance obtenue se négociant très au-dessus d'un bien dont vous ignorez qui se trouve à l'intérieur.

À l'inverse, un lot sain dans une copropriété saine, même occupé, se traite bien. Ne partez pas du principe que Marseille rime avec décote maximale.

Notre intervention à Marseille

Nous reprenons le dossier là où il en est, y compris avec un arrêté en cours ou des charges impayées. L'occupation et l'état de l'immeuble sont déclarés dans l'acte, et nous assumons ensuite la procédure et les travaux à nos frais.

Les aides gratuites accessibles dans le département

Avant toute décision, allez chercher un avis qui ne vous coûte rien et qui n'a rien à vous vendre. Nous préférons que vous arriviez informé.

• L'ADIL des Bouches-du-Rhône, où des juristes du logement vous reçoivent gratuitement et vous diront objectivement ce que vaut votre dossier.
• Le tribunal judiciaire de Marseille, pour l'accès au droit et l'orientation vers une consultation d'avocat.
• La préfecture des Bouches-du-Rhône, pour la demande de concours de la force publique et, en cas de refus, pour la demande indemnitaire.
• Le service communal d'hygiène et de santé de la Ville, si vous devez faire le point sur un arrêté qui frappe votre immeuble.
• L'aide juridictionnelle, si vos revenus le permettent, avant de mandater un avocat.

Questions fréquentes