Vendre un bien squatté à Nantes

Le mythe qui vous coûte cinq mois

Interrogez dix propriétaires occupés, neuf vous répondront la même chose. Entre le 1er novembre et le 31 mars, rien n'est possible, c'est la trêve hivernale, il faut patienter. Cette croyance est solidement installée, et dans votre cas elle est fausse.

La trêve hivernale suspend bien les expulsions du 1er novembre au 31 mars. Mais la loi prévoit une dérogation explicite. Cette suspension ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Autrement dit, la protection saisonnière est faite pour les locataires en difficulté, pas pour les personnes qui sont entrées chez vous par effraction.

Un propriétaire qui découvre une occupation en novembre et qui décide d'attendre le printemps perd donc cinq mois de charges, de loyers et de dégradations, pour respecter une règle qui ne le concerne pas.

La nuance que personne ne vous précise

Nous ne vous vendrons pas une bonne nouvelle sans sa contrepartie, parce que la moitié des sites qui traitent le sujet s'arrêtent là et vous laissent avec une idée fausse.

C'est précisément le genre de distinction qui décide de votre calendrier, et c'est pour cela qu'un avis juridique gratuit avant toute décision vaut mieux qu'une certitude glanée sur un forum. Notre article sur la loi du 27 juillet 2023 reprend ces régimes en détail.

Le vrai blocage est ailleurs

Quand un dossier nantais s'enlise, la trêve hivernale sert souvent d'explication commode. Elle est rarement la bonne.

Le blocage réel se situe presque toujours après le jugement. Le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet de Loire-Atlantique, qui dispose de deux mois pour répondre et dont le silence vaut refus. C'est là que les mois s'accumulent, hiver ou pas. Si vous êtes bloqué depuis un an, ce n'est pas le calendrier qui vous freine, c'est l'exécution. Notre article sur les délais réels d'expulsion décrit ce point de rupture.

En cas de refus, l'État engage sa responsabilité sans faute et vous indemnise. Cette indemnité compense la perte de loyers, elle ne répare ni les dégradations, ni la perte de valeur du bien, et elle ne vous en rend pas la disposition.

La procédure en Loire-Atlantique

Si vous réagissez très vite, la voie administrative reste ouverte. Le préfet statue sous 48 heures sur la mise en demeure, au titre de l'article 38 de la loi DALO, et l'évacuation intervient ensuite dans un délai qui ne peut être inférieur à 24 heures si le logement est votre domicile, ou à 7 jours pour un local d'habitation qui ne l'est pas. Cette voie exige un dossier complet et immédiat, avec dépôt de plainte et preuve de propriété.

Sinon, c'est l'assignation devant le tribunal judiciaire de Nantes, puis la demande de force publique décrite plus haut.

Ce que l'immobilisation coûte ici, en euros

Le marché nantais se situe autour de 3 900 €/m² en 2026. Un T3 de 65 m² représente donc de l'ordre de 253 000 € de valeur libre. Le tableau ci-dessous chiffre ce que coûtent les cinq mois perdus à attendre une trêve qui ne s'applique pas, puis une année complète d'immobilisation.

La colonne du milieu est celle qui devrait vous arrêter. Ce sont des milliers d'euros dépensés pour respecter une règle qui, dans la plupart des cas, ne vous était pas opposable.

Comment se calcule la décote

Le chiffre de 30 à 50 % qui circule mélange des dossiers sans rapport entre eux. Ce qui bouge réellement le curseur, c'est l'avancement de votre procédure. Des occupants identifiés, une plainte déposée et une ordonnance obtenue réduisent fortement le risque porté par l'acquéreur, et cela se voit immédiatement dans l'offre.

Nantes présente un atout. La demande y est soutenue et le marché liquide, donc un bien libéré se replace vite. Le risque que porte l'acheteur est essentiellement procédural, pas commercial, ce qui contient la décote par rapport à des marchés plus atones.

Notre intervention à Nantes

Nous reprenons votre dossier au stade où il se trouve, y compris en pleine période hivernale, puisque rien ne l'interdit. L'occupation est déclarée dans l'acte notarié, et nous poursuivons ensuite la procédure à nos frais.

Les aides gratuites accessibles dans le département

Avant toute décision, allez chercher un avis qui ne vous coûte rien et qui n'a rien à vous vendre. Sur la question de la trêve, un quart d'heure avec un juriste peut vous faire gagner cinq mois.

• L'ADIL de Loire-Atlantique, où des juristes du logement vous reçoivent gratuitement et qualifieront votre bien sans rien vous vendre.
• Le tribunal judiciaire de Nantes, pour l'accès au droit et l'orientation vers une consultation d'avocat.
• La préfecture de Loire-Atlantique, pour la demande de concours de la force publique et, en cas de refus, pour la demande indemnitaire.
• L'aide juridictionnelle, si vos revenus le permettent, avant de mandater un avocat.

Questions fréquentes