Vendre un bien squatté à Montpellier

L'illusion d'être assuré

Montpellier est une ville d'investisseurs. Beaucoup de propriétaires y détiennent un ou deux lots mis en location, souscrivent une assurance propriétaire non occupant, cochent la case et passent à autre chose. Le jour où le logement est investi, ils appellent leur assureur avec la conviction tranquille d'être couverts.

La réponse les surprend presque toujours. Une PNO classique protège votre responsabilité civile de propriétaire et certains dommages au bâti. Les dégradations volontaires commises par des occupants illégaux, elles, figurent très souvent dans les exclusions, ou sont plafonnées à des montants sans rapport avec la réalité d'un chantier de remise en état.

Nous consacrons un article entier à ce sujet, parce qu'il mérite mieux qu'une ligne, avec le détail de ce qu'une assurance PNO couvre réellement en cas de squat. Lisez-le avant d'appeler votre assureur, cela vous évitera une mauvaise surprise.

La clause d'inoccupation, le piège caché

Il existe un second niveau au problème, encore moins connu. De nombreux contrats comportent une clause d'inoccupation, qui suspend ou réduit les garanties lorsque le logement reste vide au-delà d'une certaine durée, fréquemment 30 ou 90 jours consécutifs.

La conséquence est perverse. Le moment où votre bien est le plus exposé à une intrusion, à savoir une longue vacance, est aussi le moment où votre couverture s'affaiblit. Vous êtes le moins protégé exactement quand vous en auriez le plus besoin. Vérifiez ce point dans vos conditions générales, il figure rarement en première page.

Le parc étudiant et ses fenêtres de vacance

Montpellier compte une population étudiante considérable, et une part importante du parc locatif privé vit à son rythme. Les baux se terminent en juin, les suivants démarrent en septembre, et beaucoup de studios restent fermés tout l'été.

Ces fenêtres estivales sont la principale porte d'entrée des occupations dans la ville. Elles cumulent tous les facteurs de risque, un logement vide, un propriétaire souvent en vacances lui aussi, un immeuble à moitié désert, et une clause d'inoccupation qui commence à courir. Notre guide sur la protection d'un logement vacant détaille les mesures qui limitent réellement ce risque.

La procédure dans l'Hérault

Si vous constatez l'intrusion immédiatement, la voie rapide reste ouverte. La loi du 27 juillet 2023 permet au préfet de statuer sous 48 heures sur la mise en demeure au titre de l'article 38 de la loi DALO, l'évacuation intervenant ensuite dans un délai qui ne peut être inférieur à 24 heures si le logement est votre domicile, ou à 7 jours pour un local d'habitation qui ne l'est pas. Elle suppose un dépôt de plainte et un dossier complet sans délai.

Sinon, c'est l'assignation devant le tribunal judiciaire de Montpellier, puis la demande de concours de la force publique au préfet de l'Hérault, qui dispose de deux mois pour répondre et dont le silence vaut refus. En cas de refus, l'État vous indemnise de la perte de loyers, sans réparer les dégradations ni la perte de valeur, et sans vous rendre la disposition du bien.

Ce que l'immobilisation coûte ici, en euros

Le marché montpelliérain se situe autour de 3 850 €/m² en 2026. Un T2 de 45 m² représente donc de l'ordre de 173 000 € de valeur libre. La colonne de droite indique ce que votre assurance prendra en charge dans la plupart des contrats standards.

Regardez la colonne de droite plutôt que celle du milieu. C'est elle qui explique pourquoi tant de propriétaires montpelliérains découvrent qu'ils portent seuls la totalité du sinistre.

Comment se calcule la décote

La fourchette de 30 à 50 % qui circule ne dit rien de votre cas. Ce qui compte, c'est l'avancement de votre dossier. Des occupants identifiés, une plainte déposée et une ordonnance obtenue changent radicalement le risque porté par l'acquéreur.

Montpellier a un atout réel. La démographie y est très dynamique et la demande locative soutenue, donc un bien libéré se replace rapidement. Le risque que porte l'acheteur est procédural, pas commercial, ce qui contient la décote.

Notre intervention à Montpellier

Nous reprenons votre dossier au stade où il se trouve, y compris si votre assureur vous a opposé une exclusion. L'occupation est déclarée dans l'acte notarié, et nous assumons ensuite la procédure et la remise en état à nos frais.

Les aides gratuites accessibles dans le département

Avant toute décision, allez chercher un avis qui ne vous coûte rien et qui n'a rien à vous vendre. Nous préférons que vous arriviez informé.

• L'ADIL de l'Hérault, 4 bis rue Rondelet à Montpellier, joignable au 04 67 55 55 55. Des juristes du logement vous y reçoivent gratuitement.
• Le tribunal judiciaire de Montpellier, pour l'accès au droit et l'orientation vers une consultation d'avocat.
• La préfecture de l'Hérault, pour la demande de concours de la force publique et, en cas de refus, pour la demande indemnitaire.
• Votre médiateur de l'assurance, si votre assureur vous oppose une exclusion que vous contestez. Le recours est gratuit.

Questions fréquentes