En bref
- À Paris, la demande de concours de la force publique s'adresse au préfet de police. Son silence pendant deux mois vaut refus.
- La procédure express de l'article 38 de la loi DALO permet une évacuation en 72 heures, mais elle exige des conditions strictes que beaucoup de dossiers parisiens ne remplissent pas.
- En cas de refus de la force publique, l'État vous indemnise. Cette indemnité ne couvre ni les dégradations, ni la perte de valeur, et ne vous rend pas le logement.
- Avec un marché parisien autour de 9 800 €/m², chaque mois d'immobilisation représente plusieurs milliers d'euros de charges et de loyers perdus sur un simple deux-pièces.
- La décote au rachat dépend surtout de l'avancement de votre dossier, pas de votre arrondissement.
Sommaire
- Où le dossier se bloque réellement dans la capitale
- Les deux voies ouvertes à un propriétaire parisien
- Ce que le refus de la force publique change pour vous
- Ce que l'immobilisation coûte à Paris, en euros
- Comment se calcule la décote
- Notre intervention dans la capitale
- Les aides gratuites accessibles à Paris
- Questions fréquentes
Où le dossier se bloque réellement dans la capitale
La plupart des propriétaires parisiens confrontés à une occupation illicite concentrent leur énergie sur l'audience. Ils obtiennent une ordonnance d'expulsion, souvent dans des délais acceptables, et pensent le plus dur derrière eux. C'est là que le dossier s'arrête.
Une décision de justice ne s'exécute pas toute seule. Le commissaire de justice doit demander le concours de la force publique, et à Paris cette demande n'est pas adressée à une préfecture de département mais au préfet de police. L'administration dispose de deux mois pour répondre. Passé ce délai, son silence équivaut juridiquement à un refus.
Dans une zone où le relogement d'urgence est saturé, ce refus n'a rien d'exceptionnel. Il est la règle plus souvent que l'exception, et il transforme une victoire judiciaire en dossier suspendu pour une durée que personne ne peut vous garantir.
Les deux voies ouvertes à un propriétaire parisien
La voie express de l'article 38
La loi du 27 juillet 2023 a élargi la procédure administrative d'évacuation forcée prévue à l'article 38 de la loi DALO. Le préfet statue sous 48 heures sur la mise en demeure. L'évacuation peut ensuite intervenir dans un délai qui ne peut être inférieur à 24 heures lorsque le logement constitue votre domicile, ou à 7 jours pour un local à usage d'habitation qui n'est pas votre domicile.
Sur le papier, tout peut donc se régler en 72 heures. En pratique, cette voie suppose un dossier complet et immédiat, avec un dépôt de plainte, une preuve de propriété et une démonstration que le logement était bien occupé avant l'intrusion. Un studio loué en meublé et laissé vacant deux mois entre deux locataires coche difficilement toutes les cases, et l'administration parisienne les vérifie. Nos articles sur la flagrance et le dépôt de plainte détaillent ce que le dossier doit contenir.
La voie judiciaire
Quand les conditions de l'article 38 ne sont pas réunies, il reste l'assignation devant le tribunal judiciaire de Paris, parvis Robert-Badinter dans le 17e arrondissement. Vous obtenez une ordonnance, puis vous retombez sur l'étape du concours de la force publique décrite plus haut.
| Étape | Qui décide | Délai encadré par les textes |
|---|---|---|
| Mise en demeure article 38 DALO | Préfet de police | 48 heures pour statuer |
| Évacuation après mise en demeure | Préfet de police | 24 heures ou 7 jours selon le cas |
| Assignation et audience | Tribunal judiciaire de Paris | Aucun délai garanti |
| Concours de la force publique | Préfet de police | 2 mois, le silence valant refus |
Ce que le refus de la force publique change pour vous
Un refus n'est pas une impasse totale. La responsabilité de l'État est engagée sans faute, et vous pouvez demander réparation. Un décret entré en vigueur le 7 novembre 2025 a précisé cette procédure d'indemnisation, dont la demande se dépose auprès de la préfecture de police pour les biens parisiens.
C'est cette nuance qui pèse dans la balance. Une indemnité mensuelle peut sembler acceptable la première année. Elle le devient beaucoup moins quand elle s'installe et que le logement se dégrade en parallèle.
Ce que l'immobilisation coûte à Paris, en euros
Le marché parisien tourne autour de 9 800 €/m² à l'été 2026, avec un écart marqué entre les arrondissements centraux et l'est de la capitale. Ce niveau de prix rend l'immobilisation particulièrement lourde, parce que tout se calcule sur une base de valeur élevée.
Prenons un deux-pièces de 40 m² dans un arrondissement moyen, soit environ 390 000 € de valeur libre.
| Poste | Sur 12 mois d'occupation |
|---|---|
| Loyer non perçu | 12 000 à 16 000 € |
| Charges de copropriété | 1 500 à 3 000 € |
| Taxe foncière | 800 à 1 500 € |
| Frais de procédure | 2 000 à 6 000 € |
| Remise en état à la sortie | Très variable, souvent 5 000 à 30 000 € |
Ces fourchettes sont des ordres de grandeur, pas une promesse. Elles servent à situer le sujet. Sur trois ans de blocage, un dossier parisien dépasse fréquemment le coût d'une décote de rachat, ce qui est exactement le calcul que nous vous aidons à poser.
Votre logement parisien est occupé ? Décrivez-nous la situation, l'appel est gratuit et sans engagement.
Nous contacterComment se calcule la décote
Les chiffres qui circulent parlent de 30 à 50 % sous le prix du marché. C'est une moyenne qui ne veut rien dire prise isolément, parce qu'elle mélange des dossiers qui n'ont rien à voir entre eux.
Ce qui fait vraiment bouger le curseur, c'est l'avancement de votre dossier. Un logement dont les occupants sont identifiés, avec une ordonnance d'expulsion déjà obtenue et une demande de force publique déposée, se négocie très loin d'un logement dont vous ignorez qui se trouve à l'intérieur et pour lequel aucune plainte n'a été déposée. Le second concentre tous les risques sur l'acquéreur, le premier presque plus aucun.
Viennent ensuite l'état supposé du bien, la nature de l'occupation et la liquidité du secteur. Un appartement dans un immeuble haussmannien bien tenu se replace plus facilement qu'un lot en copropriété dégradée, et cela se voit dans l'offre.
Notre intervention dans la capitale
Nous reprenons votre dossier au stade où il se trouve, y compris si la force publique vous a déjà été refusée. La signature se fait chez un notaire, l'occupation étant clairement déclarée dans l'acte, et nous poursuivons ensuite la procédure à nos frais.
Un appel de 15 minutes
Vous décrivez la situation et l'état de la procédure. Nous vous disons honnêtement si une cession a du sens, ou si votre dossier a de bonnes chances d'aboutir sans nous.
Une offre sous 48h
Nous vous expliquons comment la décote est construite, poste par poste. Vous n'êtes engagé à rien.
Signature et virement
Nous prenons en charge le notaire et le suivi. Finalisation en moins de 30 jours.
Les aides gratuites accessibles à Paris
Avant toute décision, allez chercher un avis qui ne vous coûte rien et qui n'a rien à vous vendre. Nous préférons que vous arriviez informé.
- ADIL de Paris, 46 bis boulevard Edgar Quinet dans le 14e, joignable au 01 42 79 50 50. Des juristes du logement vous reçoivent gratuitement et vous diront objectivement ce que vaut votre dossier.
- Tribunal judiciaire de Paris, parvis Robert-Badinter dans le 17e, pour l'accès au droit et l'orientation vers une consultation d'avocat.
- Préfecture de police, pour la demande de concours de la force publique et, en cas de refus, pour la demande indemnitaire.
- L'aide juridictionnelle, si vos revenus le permettent, avant de mandater un avocat.
Questions fréquentes
Peut-on céder un logement parisien encore occupé par des squatteurs ?
Oui. Le droit de propriété n'est pas suspendu par l'occupation. La signature se fait chez un notaire parisien, l'occupation étant déclarée dans l'acte. L'acquéreur reprend le bien en l'état et poursuit la procédure à sa charge.
Pourquoi la procédure est-elle plus longue à Paris qu'ailleurs ?
Le blocage parisien se situe rarement au tribunal. Il se situe à l'étape du concours de la force publique, accordé par le préfet de police. En zone très tendue, l'absence de solution de relogement conduit fréquemment à un refus ou à un silence de deux mois valant refus.
L'indemnisation de l'État remplace-t-elle la récupération du bien ?
Non. Elle couvre principalement la perte de revenus locatifs et certaines charges. Elle ne couvre ni les dégradations, ni la perte de valeur vénale, et elle ne vous rend pas la disposition du logement.
Quelle décote appliquer sur un bien occupé à Paris ?
Elle dépend de l'avancement du dossier bien plus que de l'arrondissement. Un bien sans aucune procédure engagée subit la décote la plus forte. Un bien avec ordonnance d'expulsion obtenue et occupants identifiés se négocie nettement plus haut.
Faut-il avoir déjà porté plainte avant de nous contacter ?
Ce n'est pas obligatoire, mais c'est utile. Le dépôt de plainte et le constat de commissaire de justice datent l'occupation et sécurisent la suite. Sans ces pièces, le dossier reste recevable mais l'évaluation est plus prudente.
Intervenez-vous en petite couronne autour de Paris ?
Oui. Les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne relèvent du même marché et des mêmes difficultés d'exécution que la capitale.