Vendre un bien squatté à Strasbourg

Du simple au double selon la rue

Strasbourg est l'une des grandes villes françaises où l'écart de valeur entre quartiers est le plus brutal. Dans le centre historique, un appartement se situe autour de 4 800 à 5 000 €/m². À Hautepierre, à la Meinau ou dans l'est de Koenigshoffen, des biens démarrent vers 1 900 à 2 200 €/m². Ce n'est pas une nuance, c'est un rapport de un à deux et demi.

Or, la plupart des estimations en ligne et des conversations de comptoir se font sur la moyenne de la ville, autour de 3 720 €/m². Cette moyenne ne décrit à peu près aucun bien réel. Elle surévalue lourdement les quartiers populaires et sous-évalue le centre.

Avant d'accepter ou de refuser quoi que ce soit, faites estimer votre bien à l'adresse, pas à la ville. C'est le conseil le plus utile que nous puissions vous donner sur ce marché, et il ne nous arrange pas particulièrement.

Le propriétaire qui habite loin

Le Bas-Rhin compte une proportion notable de propriétaires bailleurs qui ne vivent pas sur place, parfois de l'autre côté du Rhin, parfois ailleurs en France. Cette distance a une conséquence directe et souvent fatale sur le calendrier.

La loi du 27 juillet 2023 a créé une voie rapide qui récompense celui qui réagit dans les heures suivant l'intrusion. Un propriétaire éloigné ne peut pas réagir dans les heures, il ne sait pas. Il apprend l'occupation par un voisin, par le syndic, parfois des semaines plus tard. Quand il agit, la fenêtre est fermée. Nos guides sur la flagrance et sur la protection d'un bien vacant détaillent ce qu'il faut mettre en place quand on ne peut pas surveiller soi-même.

Non, le droit local ne vous aidera pas

La question revient régulièrement, alors traitons-la franchement. Le droit local alsacien-mosellan est une réalité juridique, mais il ne porte pas sur l'expulsion des occupants sans droit ni titre.

La procédure administrative de l'article 38 de la loi DALO comme la voie judiciaire relèvent du droit national et s'appliquent à Strasbourg exactement comme à Bordeaux. N'espérez aucun raccourci de ce côté, et méfiez-vous de qui vous en promettrait un.

La procédure dans le Bas-Rhin

Si l'intrusion est constatée immédiatement, le préfet statue sous 48 heures sur la mise en demeure, et l'évacuation intervient dans un délai qui ne peut être inférieur à 24 heures si le logement est votre domicile, ou à 7 jours pour un local d'habitation qui ne l'est pas. Cette voie exige un dépôt de plainte et un dossier complet sans attendre.

Sinon, c'est l'assignation devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, puis la demande de concours de la force publique au préfet du Bas-Rhin, qui dispose de deux mois pour répondre et dont le silence vaut refus. En cas de refus, l'État vous indemnise de la perte de loyers, sans réparer les dégradations ni la perte de valeur, et sans vous rendre la disposition du logement. Notre article sur les délais réels d'expulsion détaille chaque étape.

Ce que l'immobilisation coûte ici, en euros

Le tableau ci-dessous compare deux appartements de 60 m², l'un dans le centre historique, l'autre dans un quartier populaire, sur deux ans d'occupation. C'est la comparaison qui manque partout ailleurs.

Les frais de procédure et la remise en état sont identiques dans les deux colonnes, puisqu'un avocat et un chantier ne coûtent pas moins cher parce que le bien vaut moins. C'est toute la logique de ce marché, et c'est ce qui rend l'attente si coûteuse dans les quartiers les moins valorisés.

Comment se calcule la décote

La fourchette de 30 à 50 % qui circule partout mélange des dossiers sans rapport. À Strasbourg, deux facteurs dominent.

L'avancement de votre dossier d'abord. Des occupants identifiés, une plainte et une ordonnance obtenue réduisent nettement le risque porté par l'acquéreur, et l'offre s'en ressent immédiatement. La liquidité du quartier ensuite, parce qu'un bien du centre se replace vite quand un bien excentré met plus de temps à trouver preneur, ce que l'acheteur intègre.

Notre intervention à Strasbourg

Nous reprenons votre dossier au stade où il se trouve, y compris si vous résidez à l'étranger. L'occupation est déclarée dans l'acte notarié, la signature est possible par procuration, et nous poursuivons ensuite la procédure à nos frais.

Les aides gratuites accessibles dans le département

Avant toute décision, allez chercher un avis qui ne vous coûte rien et qui n'a rien à vous vendre. Nous préférons que vous arriviez informé.

• L'ADIL du Bas-Rhin, où des juristes du logement vous reçoivent gratuitement et vous diront objectivement ce que vaut votre dossier.
• Le tribunal judiciaire de Strasbourg, pour l'accès au droit et l'orientation vers une consultation d'avocat.
• La préfecture du Bas-Rhin, pour la demande de concours de la force publique et, en cas de refus, pour la demande indemnitaire.
• L'aide juridictionnelle, si vos revenus le permettent, avant de mandater un avocat.

Questions fréquentes